圣安东尼奥住房vs. 经济衰退

我们正处于经济衰退的边缘吗?

我们的GDP已经连续两个季度出现负增长, 这就是经济衰退的定义.  不过，DC表示，“不要介意，因为就业增长依然强劲.“另一方面, 在通胀达到40年来最严重的水平之前，正是这群人说通胀是暂时的.  信用有点不可靠?

这是一个长期存在的模式:美联储提高利率, 导致更高的抵押贷款利率和付款, 导致购房放缓, 导致建设放缓, 导致木材等大宗商品的购买放缓, 混凝土, 布线, a / c设备, 等.，导致家具和家电销售放缓，从而导致经济放缓.

问:如果我们正在经历40年来最严重的通货膨胀, 你认为“软着陆”真的就在我们面前吗?

嗯，我们喜欢“依赖数据”，依赖统计科学.  因此，我们这个月的重点是圣安东尼奥的多户住宅市场.

商业地产价值

整体商业地产价值开始经历价格下跌. 根据格林街商业地产指数，该指数下跌了3%.6月份的7%进一步解释说，“所有房地产指数下降了4%.较3月份高点回落9%.“房价肯定受到了利率飙升的影响, 通货膨胀和市场的整体不确定性.  然而, 房地产通常被认为是抵御通胀的避风港，而公寓是最安全的行业之一.

退潮会淹没所有船只吗?

租金增长高于平均水平

让我们来看看租金，因为这是房地产价值的真正来源. 圣安东尼奥的公寓租金同比增长10%.3%，低于12%.4% in 2021. 这仍然是美国增长最快的地区之一, 尽管入住率比93略有下降.1%降至92.根据aparmentdata的数据，这一比例为6%.com.  CoStar数据报告称，多户公寓的租金已从去年创纪录的高点达到峰值. 尽管他们已经见顶，租金增长仍然高于平均水平，为9%.德克萨斯州的租金增长率为3%，而全国的租金增长率惊人地达到了12%，所以圣安东尼奥也是如此.  展望未来, 穆迪经济预测，到2022年，中国经济增长率将达到强劲但更具可持续性的5%至7%，未来几年将达到3%.  通货膨胀是异常值，可能会推高租金. 奥斯汀的房租同比增长了……等等……惊人的20%!  这是疯狂的.

多户家庭填补住房缺口

多户家庭正在填补住房缺口. 过去一年，房价飙升了18%，加上利率的上升，推高了购房者的抵押贷款支付, 因此, 使购房更加困难.  结果是, 似乎许多家庭已经决定暂时继续租房, 而不是买新房.

“美国抵押贷款申请降至2000年初以来的最低水平,抵押贷款银行家协会在7月15日结束的一周报告中说^th, 2022.  这是自2020年2月全国大流行开始以来的最低水平. 在经济大衰退之后的10年里，住房建设一直处于低位，现在又进一步下滑, 因此，新单户住宅供应不足的问题即将出现. 在圣安东尼奥, 新屋建设刚刚反弹至2005年的水平, 回到2007年到2011年的大下跌之前.  现在我们的城市人口越来越多，需要建造更多的新房来容纳.

圣安东尼奥经济发展良好

圣安东尼奥的经济仍然表现良好，增长了155点,自2020年4月大流行低点以来，就业岗位减少了5000个. 在主要劳动部门中，高收入部门增加了近12个,在过去的两年里，我们失去了1000个工作岗位, 这表明我们的博览会城市比过去吸引了更多的科技和金融公司.  这正在改变圣安东尼奥，在那里，政府和医疗保健一直是最大的工作类别.  因此，公寓数量的增加被收入更高的新住户所吸收.  Marcus and Millichap报道, “这与正在进行的A级空缺减少有关, 随着越来越多的居民有了收入，他们可以租到质量更高、设施齐全的房子.”

新建筑 多户型的

目前，圣安东尼奥多户住宅的新建筑非常强劲.  我们的成长和环境，作为一个可爱的地方居住和抚养家庭继续吸引搬迁的家庭.  圣安东尼奥最大的吸引力来自RGV, 休斯顿和奥斯汀地区, 不仅仅是像加州人这样的新手.  目前, 有超过7个,在30个独立的多户社区中，800套公寓正在建设中, 还有两倍的人在等待. 但是，今年实际将增加3200套左右. 记住，建造一个综合体需要两年多的时间, 并不是所有的计划都能建成.  入住率保持在92的高位.6%，下降了一点点，可能是受大学毕业和暑期搬家的影响.

奥斯汀的房地产市场依然强劲

奥斯汀是美国排名第六的公寓城市.S. 财富管理房地产公司表示, 新建筑占目前总单位的5%, 1%到2%是一个“正常”的数字吗.  预计在现有商业用地的基础上再增加1%, 是办公室吗, 零售, 工业或公寓, 是健康的增长.  当它上升到2%以上时, 最好有大量的就业机会和人口增长来吸收它, 我们都知道奥斯汀在这一点上是毫无疑问的.

奥斯汀的供应增长实际上领先于美国.S. 不过，“奥斯汀星球”几乎没有什么正常之处.“圣安东尼奥现在只有1名.库存扩张5%, 这实际上是该国南部地区最低的地区之一, 哪里的就业增长最强劲. 我们的年均建筑扩张是2.7%.  换句话说:在阿拉莫市，我们没有建造足够的公寓，所以空置率会下降，租金会继续上涨. 然而,, 而圣安东尼奥拥有我们历史上最大的建筑管道, 我们仍然是德克萨斯州四个主要市场中最小的. 例如，我们有大约1.4万名员工，而奥斯汀有3.1万名.

回顾过去16年的全国多户住宅建设率, 自经济大衰退以来, 经济出现了缓慢但稳定的反弹. 来自人口普查局, 2011年，全国多户住宅的竣工量仅为12.9万套，创下30年来的最低水平，但之后的平均竣工量为244套,从2012年到2019年每年5万美元. 然后，到2020年，我们达到了364个.7k和363.2021年7k.  但2022年将建成创纪录的42.6万套公寓.

单户住房短缺

与公寓形成对比的是，单户住房短缺正在逼近.  北风, 广受尊敬的房地产分析师, 他说，对独栋住宅不断增长的需求超过了目前的供应.  全国各地的住房需求都在膨胀，但在许多阳光地带的城市尤为严重.  “到2021年，需求是供应的两倍，这种不匹配导致了5.从2020年第四季度到2021年第四季度，(租赁)更新率增长了6%，全国空置单位数量降至100万以下.“房屋建设陷入衰退, 我们仍在为长期市场需求进行建设, 尤其是在低端负担得起的地区.

北风的执行董事Kimberly Byrum表示:“在过去的9个月里，租金价格飙升.“所有市场的房价都上涨了至少10%，全国房价上涨了19%，根据Byrum的说法，这一趋势将继续下去。. 这是由于以下因素共同造成的:1)空置单元的可用性低;2)新住房的供应有限;3)历史上最高的更新率(2022年第一季度为58%)，导致未来一段时间内住房短缺.

Green Street在7月份的博客中写道，在经济低迷时期，公寓被认为是最安全的投资, 又称经济衰退, “2022年将是公寓市场最强劲的一年”，收入将增长10%.  上个月，公寓价格下跌了4%, 但仍比去年上涨了15%, 相对于covid - 19前的水平下降了16%.然而，公寓交易仍然从2021年5月的100亿美元下降到2022年5月的90亿美元.

公寓投资者

现在，公寓投资者开始更多地关注较新的房产.  财富管理房地产杂志报道, “不同年份资产之间的上限利率差距正在缩小, 许多投资者选择低风险投资, 较新的物业，较少的资本支出.“在过去的十年里, 较旧的房产通常会升值, 资本化率从6.2降到4.3.  而根据CoStar咨询服务公司的数据，较新的资产从5.从3%降到3%.8%.   So, 旧房产价值的急剧增长, 也许结束了, 因此，现在是在市场顶部或接近顶部时出售旧房产的好时机，然后等待未来更好的时机购买.

新建筑定义

公寓是如何被评为A、B和C的? 根据定义，新建建筑属于A类.  建造B级公寓是不可能的，因为所有新建公寓的成本都差不多. 这包括土地成本, 木材, 钢, 铜线, and 混凝土 portions of buildings; all are about the same no matter how fancy your new project proposes to be. 如果你想建一个“便宜”的房子, 它不会比典型的a类房产便宜多少, 但你无法租到它，因为挑剔的租客不想住在便宜的新公寓里.  实际上, 这个故障是A级故障, A -然后, A +级用于高层和非常豪华的单位.

A类

一般, 过去15年建造的公寓, 这是, 自所谓的大衰退以来, 被认为是A类, 拥有更好的设施和设计, 因此，升级它们可能更便宜, 因此，它们可能对投资者更有吸引力.  2007年至20世纪90年代初建造的房产被认为是B类房产, 如果他们一直保持很少的延期维护和固有的较低的租金和较高的成本维护和改造.   C类属性, 然后, 是在储蓄和贷款危机之前的20世纪80年代建造的吗, 也被称为RTC时代.

现在，这些老房子的价格已经接近新房子的价格了, 与保持单位充分占用所需的更昂贵的持续维护相比，这种好处是有限的.  现在有足够多的房产在过去15年里建成，需要进行外观升级, 因此，对投资者来说，它们显然代表着更大的长期价值.

风险投资

较老的单位现在被视为风险较高的资产, 维护成本更高, 更高的保险费用, 租金的上涨空间更小. 所以B类公寓比较老，C类公寓更老.  这些类型的房产通常由投资者购买，他们会对其进行改造和升级，配备新的内部装饰, 地板, 固定装置, 屋顶和园林绿化, 寻求创造超出升级成本的附加价值.  然后，买家会把租金提高到比改造前高得多的水平.  然而, 与A类物业相比，它们的租金仍然较低，对收入较低的租户也有吸引力.  这样，每个人都有自己的东西!

据CoStar报道, 这些老旧的a -级房产已经有几年的历史了, 占收购的较大比例.  2018年，新房产占市场的22%，2021年占32%.  然而, 较旧物业的成交数目仍占市场约11%, 以及, 美元的体积.

投资者的市场

圣安东尼奥历来是一个本地投资者市场, 大型机构对此几乎不感兴趣, 然而，近年来，资金雄厚的国内买家出价高于当地买家, 在过去的五年里，平均售价上涨了40%，达到了120美元,800, Marcus和Millichap说.  北区的资本化率低至4%，尤其是医疗中心.

圣安东尼奥的雷明顿牧场公寓就是一个例子, 被一家加州投资公司收购了吗.  它建于2008年，在过去的15年里只进行了一些外观上的维修, 新老板将投资2美元.800万美元的内部和外部升级. 这位公寓投资者说, “我们想:如果我们要支付这些价格, 我们不妨找个新的, 更好的房产，如果经济好转, 我们可以在未来10年持有，而不必在延期维修上花钱.”

新建筑对租金的影响

新建筑给螺旋式上涨的租金带来了一些下行压力. 瓜达卢佩县有12个.8%的增长，但CBD下降到仍然可观的5%.增长率6%. 考虑到CBD分离开发自2010年以来增加了175%的CBD库存, “市中心十年万岁”.“从波特兰科(Potranco)到匡威(Converse)的大北弧(Great Northern Arc of Loop 1604)已经有了实质性的新发展, 平均租金增长10-12%.  新布朗费尔斯/科马尔县紧随其后，排名第九.5%.  瓜达卢佩县，包括谢尔茨和奇博洛，以及县城塞根，增加了9人.去年，该公司的公寓库存减少了4%.  把这个和4比较.3%在新布朗费尔斯，1.圣安东尼奥8%, 尽管SA的基数要大得多，所以要移动指针需要更多的单位.  尽管库存增加，瓜达卢佩县7月份的空置率仍低至4%, 和12.租金增长8%!

圣安东尼奥的公寓租金和公寓建设

把这一切联系在一起公寓租金曾大幅上涨，但现在正在放缓至更正常的增长速度，单户家庭租金也在放缓.  圣安东尼奥的公寓建设非常强劲, 然而，随着这座城市继续以健康的速度增长，它似乎正在跟上需求的步伐. 更重要的是，随着房屋建设放缓，我们可能仍会继续低估市场需求.  整体, 公寓是一个很好的投资领域, 但这只适用于经验丰富、资金充足的玩家.