不可避免的:死亡和税收

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不可避免的:死亡和税收

死亡和纳税，两件不可避免的事.  在像商业地产这样的资本密集型行业, 税收和利率是驱动所有房产和房产类型回报的两个最大费用因素.  当然, 我们都知道，在过去的十年里，物业税急剧上升, 随着估价区把“估价”推得越来越高.  每一个业主每年都必须抗议他们的估价, 大多数公司还会为商业地产聘请财产税顾问.

1031税收递延交换

财产税是一个长期存在的问题，但资本利得税只有在你出售房产时才会出现.  自1921年诞生以来，1031税收递延交换已广泛应用于商业房地产.  幸福100年^th 1031年的生日,! 你们可能知道, 美国国税局的这一规定允许商业财产的卖方将类似的交易转换为另一种商业投资财产, 如果您遵循基本规则:使用合格中介, 在出售原房产后的45天内指定您的新房产，并在首次出售后的180天内完成新购买, 加上一些需要满足的附加条件.

拜登政府的目标是1031交易所

现在拜登政府上台了，他们渴望新的税收收入，并希望把目标对准富裕阶层. 1031交易所长期以来一直是政治目标，今年也不例外.  4月29日^th 拜登的税收提案包括将可延期的最高限额限制在50万美元.  考虑到大多数商业房地产交易都达到了数百万美元, 甚至几千万、几亿, 这将严重抑制房地产投资和销售.  幸运的是, 有一个非常大的房地产游说者团体，特别是商业地产，他们强烈反对这项立法.  IPX的卡尔·皮库斯, 一家专门从事1031交换便利的公司, 告诉我他的线人说1031公路很安全, 限制扣除额的努力可能不会有结果. 唷!!

市场持续强劲

So, 好消息是，投资房地产, 开发前的土地，甚至是娱乐地产现在都在争抢.   格林大街, 国际顶级房地产分析师, 总体说, 仅今年上半年，房地产价格就上涨了7%. 在圣安东尼奥, 未来的公寓用地, 细分土地, 零售场地, 凡是你能想到的, 有工作机会吗?, 甚至是多次出价.  投资性房产相对难找，因为大多数业主都不想卖掉.  除了购买另一处他们不太了解的房产，他们还会用这笔钱做什么?  寻找增值/修补修补是非常困难的，需要经过多年经验磨练的特殊技能.  所以请耐心等待, 把你的租金提高2%，并支付@#$%的税, 或者转交给你的租户, 那么谁付不起更高的租金呢.  Think of the Tax Man as your silent partner in your investment; one who always has first preference on your income; and is your highest operating expense by far, 毕竟.

美联储的贷款购买狂潮

我是在1984年进入这个行业的，当时正值20世纪80年代经济大繁荣末期 & 阳光地带的贷款产生了太多的建筑贷款.  这在7年的RTC时期结束得很糟糕, 德克萨斯州的房地产市场出现了非常严重的萧条，价格下跌了50%以上, 甚至90%.  然后, 二十年后的2004-2008年, 房利美(Fannie Mae), 房地美(Freddie Mac), cmo和CMBS向房地产市场注入了太多资金, 结果在大衰退中惨败.  但是现在我们有了美国联邦储备委员会以及世界各地的中央银行, 向市场注入了数万亿美元, 推高股价, 压低债券价格，推高房地产价值.  美联储每个月购买1200亿美元的贷款! 其中400亿美元用于抵押贷款，使利率保持在极低水平.    问题是， 为什么他们要榨取一个没有陷入困境的资产类别? 恰恰相反，房屋销售正在飙升.  建得不够快.  也许答案是“政治”，但那不是我的专业领域.

持续的不确定性

所以我们都想知道，这将如何结束?   许多人预计，经济体系中过多的货币将导致通货膨胀加剧.  他们还预计美联储将在更长时间内保持低利率, 也许时间太长，这将对经济和我们的个人生活造成真正的损害.

通货膨胀的利弊

房地产通常从通货膨胀中受益，因为租金可以提高，以配合消费价格的上涨.  大多数房地产都是高度杠杆化的，在购买时抵押贷款设定的价格高达75%.  这很有帮助 利率目前处于历史低点 使您的利息支出非常低. 再次感谢美联储. 你的抵押贷款余额只会随着抵押贷款逐渐被租户的租金还清而下降. 随着抵押贷款的减少，你的资产净值会增加.  不管通货膨胀如何，你的抵押贷款还款额保持不变, 如果净收入增加, 所有这些增长都归于股东25%的股份.  租金上涨1%会被放大四倍.  而且你的大部分收入都是通过折旧冲销来避税的.  然后，你增加的收入会导致房产的整体价值上升. 每1美元.如果营业净收入增加，你的财产价值就会增加13美元.33，假设是7.5%资本化率.  当你的财产增值时, 所有增加的收入也都归业主所有, 而不是抵押持有人.  你的房产价值增加25%，你的股权/首付款的价值就会翻倍.

通货膨胀在提高租金的同时，也增加了财产税和其他开支. 从历史上看，通货膨胀推动的租金涨幅超过了其他支出, 增加你的净营业收入, 而增加的部分只归业主所有, 不是贷款人.

意想不到的后果

因此，我们将面临长期的高通胀?  我们正在经历的这种强劲的经济反弹会趋于平稳吗? 或者耗尽精力?  我们生活在一个非常有趣的时代. 出人意料的事件和意想不到的后果似乎已成为新常态.