劳布报告-商业周期预测

商业周期通常被描述为正弦曲线, 就像起伏的波浪, 上上下下, 或者像过山车一样. 我们从繁荣走向危险，从繁荣走向萧条，从贪婪走向恐惧，等等. 正如你们所听到的, “树长不到天上去”这句话, 推断经济扩张不可能永远持续下去，必然以收缩结束. 不可避免的是，快乐之后是痛苦，生命的循环就这样继续下去.

所以，每个人都想知道我们现在在这个循环中的位置? 我们如何为下一阶段做准备? 你们知道，这是历史上最长的周期，而且仍然没有恶化的迹象, 电视上的评论员们不断预言厄运即将来临, 但就像一个停止的时钟, 他们只是偶尔说对了.

以下是我所知道的. 2015年有很多房地产买卖, 随着投资者为2017年不可避免的低迷做好准备. 然后是巨大的混乱——唐纳德·特朗普当选总统, 2017年的低迷从未成为现实. 现在是2018年下半年. 我所听到和看到的是，明年看起来还是很不错的, 没有真正的经济衰退的乌云在地平线上. 每天都有对核战争的恐惧, 反向收益率曲线, 贸易战和估值过高, 但随着我们的发展，这些都被打折了.

我现在看到了什么, 是投资者, 再次为即将到来的经济衰退做好准备，出售价值完全的房地产，如果他们能找到1031税收递延交换，可能还会进行再投资. 或者他们可能不卖出，而是继续持有. 或者卖掉，交税，然后以2-3%的收益率坐拥现金. 这些现金, 也被称为干粉, 在场边堆积, 只是等待, 为了下一个机会. 你看到, 每个人都知道并相信这一点, 比如到2020年, 旧的经济衰退将浮出水面，并推动价格走低, providing a really great buying opportunity; maybe as good as 2009, 或者2002年，甚至1992年, 在过去30年里，商业地产最近三个主要周期的低点是哪一个.

投资者经常在投资时看后视镜. 我的意思是, 我们希望历史重演, 这样我们今天就可以像10年前那样进行投资, 但没有.
Preqin, 这是一家伦敦公司，专门测量这些东西, 说有超过1800亿的机构资金在场外观望, 等着买一笔“好买卖”,“然而, 这种情况目前还没有发生，因为在这个漫长的市场周期结束时，买家并没有太大的动力在看似很高的价格上购买. 然而,, CRE止赎处于低点, 哪一种情况没有出现危机迹象，债务方面也没有过度借贷的迹象. 但, 没有人想成为最后一个购买的傻瓜, 然后，要么在经济低迷时期无法坚持下去，要么在有真正交易的时候没有可用的现金来购买. 所以会有相互矛盾的信息被发送.

我的预测是:未来会有阵痛，但不会是房地产崩盘. 许多把钱藏在场外的人会感到失望. 所有持有高价房产的人也会感到失望. 未来几年的痛苦将是一个停滞不前、没有趋势的市场. 当一笔真正的交易出现时，会有很多投资者准备抢购. 有如此多的资金可供购买，这本身就可以防止市场崩溃. 当所有人都完全投入、过度杠杆化、价格逆转下行时，市场就会崩溃. 没有愿意搬进来的钱，所以卖方绝望了, 进一步降价, 直到他们最终找到一个买家介入并抢走这笔交易. 所有其他买家要么没钱买，要么他们太害怕而不敢出手. 这就造成了真空，把崩溃的市场吸了下去.

然而，现在市场已经充分定价，很少有人会冒险进行没有良好上行空间的交易. 这不会是一个没有交易的市场, 但可能会变成一个比我们希望看到的更低的市场. 那些没有耐心花钱的人无论如何都会购买. 所以，如果你需要出售，有现成的买家. 如果你想持有，不要期望有很大的上涨空间，但如果你有一个表现良好的物业，你就会感到满足. 如果你有现金, 对你喜欢的交易要有耐心, 但不要坐等可能在数年内都不会发生的市场崩盘.