劳布报告，2014年11月

零售业正在发生变化，但它仍然非常流行.  现在，这是一个关于两个市场的故事. 一个是大型的全国性零售公司，有几十家, 全国成百上千的商店.   他们有能力支付支持新建筑所需的更高租金.  1的增加. 土地价格2. 建筑材料3. 人工成本4. 政府审批, 意味着建筑成本需要每平方英尺30美元左右的租金(包括费用)来证明新开发的合理性.  此外，在经历了2008-2009年的大恐慌之后，贷款机构和股票投资者仍然相当紧张.  因此, 在他们愿意沿着发展道路前进之前，他们需要大量的信贷租户预先租赁.

所有这一切都意味着，新的零售建筑将集中在州际公路的顶级角落, 有很多的知名度和流量.  像过去一样，沿着主要的收集街道将进行很少的建设.  新建筑将位于A类地点，拥有强大的锚和A类租户.

我们习惯看到的较小的中心将由服务租户租用:你去的地方发生了一些事情, 不是一个你去买东西然后带回家的地方.  沃尔格林(Walgreens)和CVS这两家新的便利店就涵盖了这一点.  但你必须去一个地方找脊椎按摩师, dentist, 保险代理人, 健身中心, hair salon, nail salon, etc. 这些主要是当地的租户, 又名“夫妻店”, 他们支付不起国民在新中心支付的费用的一半.

但零售业最大的时尚转变是互联网.  我们都更频繁地上网寻找交易和订单, 期待送货上门, 第二天. 参见2014年4月的劳布报告.  图1——亚马逊在美国各地建立了60多个配送中心, 类似于1.200万平方英尺的舒茨中心.  亚马逊的一切都与物流有关, 快速有效地把东西搬到家门口, 从它的原点, 通常中国.  图表2-与丰田相似, 亚马逊要求他们最频繁的供应商能够在规定的时间内将商品送到亚马逊的配送中心, like hours. So, 另外还有300万平方英尺的工业空间计划在舒尔茨建造，以支持亚马逊的设施.  图表3 -沃尔玛知道这一切, too, but they have a different real estate model than Amazon; they have lots of bricks and mortar stores.  而且他们还在建造更多, 在过去的几年里，在圣安东尼奥有超过8起, 一些超级中心, 一些社区商店.  现在在小城镇，他们建小商店.  但你可以在网上订购任何东西，并在第二天将其送到你家附近的沃尔玛. 他们也在尝试打电话和上门取货.  例4:你可以通过口袋里的智能手机全天候购物.   谁真的需要一个商店，除了进入和看到所有的第一手资料的乐趣?  图表5:如果千禧一代不能保持联系，他们就会“死去”.  我们办公室的一名实习生说，他觉得自己和大学里的朋友们更亲近了，那年夏天他们也在全州各地, 比他对他每天面对面见到的人做的要多.

因此，零售业的新风格催生了全国范围内工业仓库的建设热潮，而不是零售商店. 从某种意义上说，配送中心正在取代大型零售商店.  圣安东尼奥拥有鹰福特页岩的额外工业催化剂.   来圣安东尼奥真好!